Рынок недвижимости Туапсе сегодня наименее исследованный и развитый. И несмотря на то, что на территории Туапсинского района находятся первый в России аквапарк в Небуге и центр детского отдыха «Орленок», отдыхающих здесь меньше, чем в Большом Сочи и Геленджике. Тем не менее, у района неплохой потенциал для развития.
Ценовая картина
Город Туапсе и курорты района находятся в субтропической зоне. Однако, как правило, в Туапсе более прохладная погода, чем в Сочи, меньше солнечных дней и температура воды ниже. Зато полоса пляжей более широкая.
Курортная зона Туапсинского района – это территория в 5-6 км от берега, кроме, конечно, портовой зоны в самом Туапсе. Северная часть курортной зоны является частью курорта Геленджик; к нему относятся Джубга, Голубая Бухта, бухта Инал. Солнечных дней здесь значительно больше, чем в Туапсе, поэтому места эти довольно популярны. Настоящие влажные субтропики начинаются, фактически, от Новомихайловского. Наиболее перспективны в качестве рекреационных зон Ольгинка, Небуг, Агой, Новомихайловское. Развитию южных курортов Туапсинского района – Шепси, Дедеркоя, Гизель-Дере – мешают как близость нефтяного порта, так и наличие прямо над пляжем железной дороги.
Многоквартирных домов в курортной зоне немного. В основном это уже современные качественные проекты. В последнее время делаются попытки организованной коттеджной застройки.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в городских квартирах в Туапсе и Туапсинском районе составляет 57 тыс. руб.: в городе – около 60 тыс. руб., в его окрестностях – 49 тыс. Более 85% предложений – это квартиры в курортной зоне, где средняя стоимость квадратного метра составляет 50 тыс. руб. (вне курортной зоны – 31 тыс.). Средняя стоимость домовладения по Туапсинскому району колеблется около 4,5 млн руб.: в курортной зоне она, конечно, выше – 5,412 млн руб., а в некурортной составляет около 2,5 млн.
Основная часть предложений земельных участков приходится на курортную зону, в то время как на Туапсе – не более 10%. По району средняя стоимость составляет 214 тыс. руб. за сотку, по Туапсе – 300 тыс. руб., при этом в курортной зоне сотка земли стоит 250 тыс. руб., а в некурортной – 83 тыс. (по данным kubanrealty.ru).
Ситуация в городе
Туапсе является курортным городом лишь условно. Рекреационное значение имеют окраины города – Кодош и район пансионата «Весна», расположенные за пределами акватории Туапсинского порта, ограниченной искусственными волнорезными сооружениями. Объемы строительства в городе невелики, в связи с чем на вторичном рынке цены завышены. Интересно, что близость к пляжам, в отличие от других приморских городов, в Туапсе не играет решающей роли при ценообразовании. Самые высокие цены – в Приморской долине, имеющей хорошие видовые характеристики, и в центре, где море, кстати, загрязненное. Также популярностью пользуются район ул. Калараша и Барсовая Щель. Эти территории застроены относительно современным жильем, тогда как в центре Туапсе состояние жилого фонда хуже.
По данным туапсинского Центрального агентства недвижимости, на вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра в городских квартирах в Туапсе составляет 60 тыс. руб. Самые дорогие «квадраты» – в комнатах коммунальных квартир (71 тыс. руб./кв.м), чуть дешевле однокомнатные квартиры (69 тыс. руб./кв.м), двухкомнатные (60 тыс. руб./кв.м), трехкомнатные (58 тыс. руб./кв.м), многокомнатные (57 тыс. руб./кв.м) (по данным kubanrealty.ru). Эта картина резко отличается от соседних Сочи и Геленджика и характерна, скорее, для обычных провинциальных городов с незрелым вторичным рынком недвижимости, где наибольшим спросом пользуются именно квартиры малой площади. Особенно впечатляет разрыв между однокомнатными и двухкомнатными квартирами.
Первичный рынок в черте города Туапсе развит слабо по сравнению с соседними Сочи, Геленджиком и Горячим Ключом. Связано это с тем, что свободных земельных участков под многоэтажную застройку не хватает, тогда как высвобождение производственных и складских помещений под жилищное строительство невозможно в связи с тем, что в райцентре производство, наоборот, наращивается.
Основная жилищная застройка ведется в Северо-Западном районе города, по ул. Судоремонтников и Калараша. В этом году предложения на первичном рынке представлены девятиэтажкой экономкласса (девелопер – Кубанское ипотечное агентство), где квартиры стоят 21 тыс. руб./кв.м (по данным застройщика), а также реконструированным 15-этажным домом (девелопер – ООО «БиВаКон»). Стоимость 1 кв.м в этом доме – 22 тыс. руб. (по данным застройщика). В других районах предложений нет, и строительство ведется только в индивидуальном порядке. Старые здания в историческом центре города также не реконструируются.
В курортной зоне
Основные стройки сконцентрированы в курортной зоне Туапсинского района – Ольгинке, Агое, Джубге, Новомихайловском. В прибрежной части курортов наблюдается тенденция к возведению многофункциональных рекреационных комплексов. Самый известный из них – Costa Rusa (рабочее название «Пальмовый Берег») между Ольгинкой и Небугом на территории бывшего санатория «1 Мая». Девелопер возводимого комплекса – ООО «ГЕЛИОС» (группа компаний «РАМО»). Строительство ведется очередями, которые будут сдаваться в эксплуатацию по мере их готовности. Срок сдачи первого корпуса первой очереди проекта – конец 2008 года, завершить всё строительство планируется к 2015 г. В жилую часть МФК входят многоэтажные дома, комплексы апартаментов, отдельно стоящие коттеджи и таунхаусы. На территории проекта Costa Rusa предусмотрен ландшафтный дизайн с тропической растительностью, а также полное обеспечение автономной инфраструктурой.
По данным ИК «Мегаполис», стоимость недвижимости в курортном комплексе – от 70 тыс. руб. за кв.м.
В прошлом году в одноименном поселке был сдан в эксплуатацию элитный жилой комплекс «Ольгинка» (рядом с пансионатом «Гамма»). Объект состоит из отдельно стоящих типовых трехуровневых коттеджей в 200 м от моря. Цены за «квадрат» в комплексе достигли 368 тыс. руб., и можно только догадываться, до каких высот они доберутся к моменту сдачи объекта в эксплуатацию. По географическому признаку назван и элитный комплекс коттеджей «Лермонтово». Он состоит из отдельных трехуровневых коттеджей. В Новомихайловском в настоящий момент возводится коттеджный поселок «Айдар» (девелопер поселков – Группа компаний ПИК), также состоящий из апартаментов в домах малой этажности. Здесь же, в лесопарковой зоне у моря, в урочище Широкая Щель, находится коттеджный поселок бизнес-класса «Синее Море». Стоимость недвижимости в нем – 40,8 тыс. за кв.м. На стадии проектирования находятся курортно-жилые комплексы Shepsi Village Resort и Oiginka Apartments Resort, жилые части которых состоят из апартаментов (девелопер – ЗАО «ПИ «АНАПАКУРОРТПРОЕКТ»).
Среди многоэтажных новостроек самый известный и оригинальный проект – «Новомихайловский Посад» в Новомихайловском. Его построило краснодарское сельскохозяйственное предприятие «Новомихайловское». Проект предполагает жилую зону для работников планируемого технополиса и курортного предприятия. В Агое планируется строительство элитного многоэтажного жилого комплекса в районе АЗС.
На вторичном рынке городских квартир в курортной зоне самые высокие цены сложились в Бжиде (окрестности Джубги, входящей в курорт Геленджик), далее следуют Небуг, Ольгинка, Тюменский, Шепси, Агой, Новомихайловский, Сосновый, Джубга, Гизель-Дере, Южный, Лермонтово. В целом выделить какое-либо наиболее перспективное направление сложно – можно говорить только о двух факторах: близости жилой застройки к морю и ее качестве. Очевидно, что в крупных поселках, таких как Новомихайловское, Джубга, Агой, Небуг, Шепси, Ольгинка, стоимость жилья зависит еще и от «вписанности» жилого массива в санаторно-курортную застройку.
В районе пансионатов, которые располагаются обычно на побережье, недвижимость дороже. Особенно дороги малоэтажные дома у моря. Большая часть этих домовладений (за исключением фешенебельных вилл, приобретаемых состоятельными людьми) покупается с целью использования под мини-пансионаты, что, впрочем, в последнее время усложнилось в связи с законодательными нововведениями на уровне администрации Кубани. Самая высокая стоимость домовладений – в Лермонтово, Ольгинке и Небуге.
На рынке земельных участков наблюдается дефицит. Самая высокая стоимость сотки земли – также в Лермонтово, Ольгинке, Небуге и Джубге.
