Смена окружения, адаптация, новое место работы — это далеко не полный перечень трудностей, с которыми сталкиваются при переезде в другой город. Но, пожалуй, основная проблема — все-таки поиск жилья. Насколько велика разница между ценами на квартиры в городах России и в каких случаях миграция поможет решить жилищный вопрос?
В Москву, в Москву…
Вообще-то, охота к перемене мест нашим людям не свойственна. Объяснить это можно и непростой историей страны (когда переселения зачастую были вынужденными), и нестабильностью даже повседневной жизни, в которой достаточно стрессов и без переездов. Исключением из общего правила можно считать разве что традиционную миграцию в столицу жителей провинции. Причин для этого множество, но, пожалуй, главная — разница в уровне доходов, которые в июне 2009 г., по данным Госкомстата, в Москве были в два-три раза выше, чем в регионах. Как считает Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН», иногородних привлекает также возможность получить в столице стабильную работу или качественное высшее образование. Здесь сосредоточены не только ведущие вузы, но и учреждения государственной власти, известные театры, музеи, рестораны, международные аэропорты.
Конечно, многие россияне хотели бы иметь недвижимость в столице — деловом, финансовом и культурном центре нашей страны, но позволить себе такое приобретение могут немногие. «Общая доля немосквичей среди покупателей — клиентов нашей компании не превышает 15%», — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». Иногородних покупателей столичной недвижимости, по его мнению, условно можно разделить на три группы. Во-первых, это люди, приобретающие квартиру для постоянного проживания в связи со сменой работы (в основном — высококлассные специалисты, как из регионов, так и иностранцы, приглашенные московскими компаниями). Во-вторых, предприниматели, которым приходится часто бывать в столице. Для них собственная гостевая квартира в элитном жилом комплексе или доме бизнес-класса экономически более оправданна, чем номера в дорогих отелях. В-третьих, родители, которые приобретают жилье для детей, обучающихся в столичных вузах. Особенно популярен у них Западный административный округ, поскольку в этом районе расположено большое количество престижных образовательных учреждений, в том числе МГУ им. М. В. Ломоносова.
Специальных государственных программ в помощь мигрантам практически нет. Между тем, поясняет И. Игнаткина, каждый новый житель мегаполиса сталкивается с массой проблем: нужно найти квартиру в малоизвестном городе; застраховаться от мошенников; узнать, в хорошем ли районе предстоит сделать покупку, насколько благополучны соседи и т. д. Конечно, некоторые риэлторские компании оказывают услуги, связанные с межрегиональными обменами, но основные заботы все равно ложатся на плечи самого приезжего.
Возможно, несмотря на все вышеуказанные трудности, приток в Москву переселенцев был бы еще больше, если бы не цена недвижимости. «В некоторых небольших городах страны вся квартира стоит меньше, чем 1 кв. м в престижных новостройках столицы», — замечает С. Лушкин. Наверное, поэтому среди новых москвичей столь высок процент бывших жителей так называемых нефтегазовых регионов.
| Лидеры географических направлений межрегиональных сделок | |
|---|---|
| Регионы — Москва | Москва — регионы |
| Санкт-Петербург — Москва | Москва — Белгород |
| Тверь — Москва | Москва — Уфа |
| Нижний Новгород — Москва | Москва — Санкт-Петербург |
| Данные агентства «МИАН» | |
Из центра…
Понятно, почему жители провинции стремятся в столицу, но что может заставить москвича продать жилье и переехать в другой город? В основном такие переселенцы руководствуются личными мотивами. «У каждого человека, желающего уехать из Москвы, свои причины, — считает И. Игнаткина. — Среди них — усталость от напряженного ритма жизни, возвращение на историческую родину, желание быть ближе к родственникам, улучшение жилищных условий и даже интересная работа». Иногда именно последнее обстоятельство имеет решающее значение. Как замечает Лана Волохина, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», для специалистов крупных компаний с развитой региональной или международной сетью переезд из столицы — процесс практически безболезненный, для такого сотрудника всегда готово рабочее место и стабильный оклад.
Конечно, чаще всего бывшие москвичи меняют свое жилье на квартиры в Подмосковье. Для одних это возможность улучшить условия (например, поменять однокомнатную на двушку или даже трешку), для других — шанс получить на руки немалую сумму наличными за счет разницы в цене недвижимости. Ведь если в Москве, согласно данным агентства «МИАН», средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке в конце феврале составила 146 тыс. руб., то в области — 71,8 тыс. руб. Новостройки в Подмосковье еще дешевле: в таких городах, как Звенигород, Чехов, Наро-Фоминск, Истра, Солнечногорск, Сергиев Посад, Ногинск и других, цена предложения составляет от 41 тыс. руб./кв. м, отмечают в компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Если говорить о местах более удаленных, то популярностью среди москвичей, по данным «МИАН», пользуются развитые города Центрального федерального округа, а также некоторые столицы автономий. В ряду наиболее востребованных направлений первым стоит Белгород. Здесь мягкий климат, бурно развивается сельское хозяйство, а уровень доходов выше, чем в среднем по Центральной России. Важное значение имеет граница с Украиной — удобно для тех, кто хочет быть ближе к родственникам или южным курортам.
Востребована также Уфа — один из перспективных городов России. Башкирия в настоящий момент относится к числу регионов с благоприятным инвестиционным климатом. Местный топливно-энергетический комплекс является локомотивом экономики региона, гарантией стабильности.
В тройке лидеров, безусловно, и Санкт-Петербург — историческая и культурная столица России, а также экономически благоприятный регион с развитым бизнесом и присутствием федеральных компаний.
Миграция и жилищный вопрос
Большинство приезжих, купивших в Москве квартиры, — люди с достатком. Но вот реально ли приобрести столичную недвижимость, просто продав жилье в другом городе, даже если это крупный региональный центр? В принципе такая возможность существует. «Уровень цен в конкретном регионе зависит от многих факторов — социально-экономической обстановки, перспектив развития, состояния жилого фонда, уровня дохода жителей, — поясняет И. Игнаткина. — Так, разброс цен на вторичном рынке достаточно большой — от 28 тыс. руб./кв. м в Набережных Челнах до 80 тыс. руб./кв. м в Санкт-Петербурге».
Самый доступный вариант отдельного жилья в столице — однокомнатная квартира. По словам И. Игнаткиной, средняя стоимость предложений в сегменте экономкласса в спальных районах Москвы сегодня составляет около 4 млн руб. Соответственно, чтобы купить такую однушку, в Санкт-Петербурге, например, нужно продать схожую по характеристикам трехкомнатную квартиру (от 4,2 млн руб.), в Казани — две двухкомнатные брежневки (около 2 млн каждая); в Нижнем Новгороде — хорошую трех-, четырехкомнатную квартиру с качественной отделкой (около 4 млн руб.).
Данные по ряду других городов приводит компания «Таймклуб». Итак, однокомнатную в столице можно приобрести, продав двухкомнатную квартиру бизнес-класса во Владивостоке (центр города или район Первой и Второй Речки) или Краснодаре; трехкомнатную бизнес-класса в Иркутске (Кировский, Октябрьский и Свердловский районы), в Архангельске (Октябрьский и Ломоносовском районы), в Омске (Центральный район), в Рязани (Большой и Малый центры); четырехкомнатную в Ижевске (Первомайский и Октябрьский районы).
Такая разница в стоимости квартир делает миграцию из центра выгодной в плане решения жилищного вопроса. Причем улучшить условия можно существенно: не только увеличив количество квадратных метров на каждого члена семьи, но и повысив класс жилья. Вот только способен ли региональный рынок предложить переселенцам что-либо интересное? Как утверждает аналитик Сергей Есиков, в большинстве городов России возводят в основном панельные дома экономкласса, впрочем, неплохого качества. Иногда на проекты оказывает влияние и местная специфика: так, во Владимире и Рязани наиболее доступный и популярный у строителей материал — белый кирпич.
В целом рынок новостроек в провинции развивается не менее динамично, чем в Москве, отмечает Л. Волохина. «Отчасти это связано и с последствиями кризиса 2008 г., когда многие компании начали осуществлять экспансию в регионы, пополняя предложение новыми проектами, — говорит эксперт. — Безусловно, большую активность застройщиков мы можем наблюдать в крупных городах России — Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде, Уфе, Челябинске и др».
Не отстают от них и прочие региональные центры. Так, в Красноярске строят современный микрорайон Удачный общей площадью 80 тыс. кв. м, в составе которого 297 таунхаусов и 30 шестиэтажных домов бизнес-класса. В Белгороде по индивидуальному проекту возведен ЖК «Серебряная подкова», он расположен вблизи реки Везелка и парковой зоны. Реже, но все-таки встречаются и предложения элитного жилья — например, в курортном Геленджике, в жилом доме класса de luxe (первый объект такого уровня в городе).
| Средняя стоимость 1 кв. м жилья в регионах россии по итогам 2009 г. | ||||
|---|---|---|---|---|
| Город | Новостройки | Вторичный рынок | ||
| cредняя цена предложения, тыс. руб./кв. м | рост (снижение) к декабрю 2008 г., % | средняя цена предложения, тыс. руб./кв. м | рост (снижение) к декабрю 2008 г., % | |
| Белгород | 40,4 | –10 | 39,3 | –12 |
| Волгоград | 40,0 | –24 | 46,0 | –26 |
| Воронеж | 32,5 | –12 | 35,9 | –13 |
| Екатеринбург | 46,4 | –20 | 52,3 | –16 |
| Казань | 34,6 | –11 | 35,7 | –17 |
| Краснодар | 41,7 | –10 | 54,5 | –14 |
| Липецк | 33,3 | –27 | 36,9 | –22 |
| Набережные Челны | 30,9 | –8 | 28,4 | –18 |
| Нижний Новгород | 45,0 | –17 | 51,6 | –15 |
| Пермь | 40,5 | –20 | 42,9 | –25 |
| Ростов-на-Дону | 40,5 | –16 | 51,5 | –28 |
| Рязань | 33,2 | –13 | 36,2 | –16 |
| Санкт-Петербург | 74,3 | –13 | 80,7 | –19 |
| Тверь | 39,5 | –22 | 46,9 | –26 |
| Тула | 38,9 | –14 | 39,3 | –19 |
| Уфа | 38,5 | –13 | 40,6 | –18 |
| Челябинск | 37,7 | –12 | 34,4 | –29 |
| Ярославль | 35,3 | –27 | 39,2 | –14 |
| По данным Аналитической службы агентства «МИАН» | ||||