Вчера портал аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» уже рассказал о первых итогах прошедшего в Москве открытого аукциона недвижимости, который был организован компанией Penny Lane Realty и аукционным домом LЕCОRT (см. статью «Достоверные цены на элитное жилье показывает аукцион». Теперь можно задуматься, что же эти результаты сказали о рынке дорогого жилья.
Первое, что бросается в глаза, – из 33 выставленных лотов было продано семь (см. таблицу в конце статьи). Это составляет примерно 20%. Накануне торгов генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров говорил о том, что такой показатель результативности он будет считать успехом. В какой-то степени так оно и есть – вряд ли найдется риэлторкая компания, которая реализует по семь элитных объектов за день.
С другой стороны, 80% предложений остались невостребованными. В таблице трудно подробно описать достоинства каждого лота, нет возможности поместить фотографии, но эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» свидетельствуют: плохих среди выставленных объектов не было. Участников аукциона, несмотря на жару, тоже пришло немало – по крайней мере больше, чем число заявленных лотов. Значит, причина отсутствия интереса покупателей кроется в заявленных ценах.
Напомним, что аукцион проводился по двум схемам – английской (на повышение) и голландской (на понижение). Первая достаточно хорошо известна, победителем признается участник, предложивший наивысшую цену. Вторая заключается в том, после объявления стартовой цены аукционист понижает ее с определенным «шагом» (интервалом). Цена может падать до определенного, согласованного с владельцем лота предела (естественно, нижняя планка держится в строжайшем секрете). Первый участник, кто согласился с ценой после очередного понижения, признается победителем. Если же цена опускается до нижней границы, а намерения приобрести объект так никто и не высказал, то лот снимают с аукциона.
Что показательно: две трети объектов торговались именно по голландской схеме (лоты с 12 по 33 в таблице). И если посмотреть на цены отсечения, после достижения которых лоты снимались с торгов, хорошо видно, что в большинстве случаев владельцы были не готовы снижать цены более чем на 10-15%, реже – 20%. Поэтому можно сделать вывод о том, что такой дисконт в нынешних условиях недостаточен. Если в эконом-классе скидка в 10% сейчас является абсолютно нормальной и обычно позволяет объект продать, то элитный и бизнес-классы, видимо, переоценены намного больше. И дисконт для успешных продаж надо давать более существенный.
Второй важный момент. Из семи проданных объектов два находятся на юге (это не московский регион, рынок там живет по своим законам). Еще три – загородные особняки. И только две, собственно, квартиры в Москве.
Говоря о реализованных домах, отмечают эксперты «Индикаторов рынка недвижимости», можно назвать конечные цены вполне гуманными. Дом на Киевском шоссе в 15 км от МКАД (лот №6 в таблице), ушел за $850 000. Особняк на Новой Риге в 19 км от МКАД (лот №21) – за $1,6 млн. До кризиса, по данным исследований загородного рынка АЦ IRN.RU такие объекты вряд ли стоили меньше $2-3 млн. А уж «поместье» в 44 сотки с домом более 1000 кв.м, проданное в ходе торгов на $3,8 млн, вполне тянуло, скорее всего, на вcе $10 млн.
Level Мичуринский Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м.Мичуринский проспект, м.Озёрная, м.Раменки, Озёрная ул., 7, стр. А
Таким образом, можно сказать, что востребованными оказались объекты, владельцы которых предусмотрели дисконт в 40-50% по сравнению с докризисными ценами. Конечно, по трем объектам нельзя судить о рынке в целом, но тем не менее, эти примеры очень показательны.
Аналогичным образом можно говорить и о переоцененности дорогих квартир в Москве. Только два из 11 выставленных объектов обрели новых владельцев, причем один из них (лот №4) был продан без борьбы по стартовой цене. А ведь квартирный рынок в Москве – все же основной, это не курортная и даже не загородная недвижимость. Видимо, в сегменте дорогих московских квартир владельцы наиболее стойко удерживают цены. Судя по всему, многолетний PR на тему “Московская недвижимость всегда в цене” настолько врезался людям в память, что они на подсознательном уровне отвергают всякую возможность снижения стоимости своих квартир.
В плане ценности как таковой, наверное, такая точка зрения имеет право на существование, но все-таки нужно понимать, что в денежном выражении стоимость недвижимости вполне способна снижаться. И, как видно из результатов торгов по голландскому методу, дисконта в 10%, а то и 20% (например, лот №17) не хватает, чтобы пробудить интерес покупателей. Поэтому осторожный вывод о переоцененности жилья элитного и бизнес-класса в Москве кажется специалистам www.irn.ru справедливым.
Выставленные на аукцион лоты с указанием стартовой и конечной цены.
| № п/п | Лот | Местоположение | Площадь, кв.м | Тип аукциона | Стартовая цена | Конечная цена / цена отсечения | Результат |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Пентхаус “Созвездие Капитал-1”, с ремонтом | Шаболовка, 23 | 350 | Предаукционная продажа | $2,765 млн | Продан до аукциона | Продан |
| 2 | Квартира “Двенадцать месяцев”, Кунцево-2, с ремонтом | Ст.м. “Кунцевская” | 189,5 | Англ | $1,3 млн | Снят | |
| 3 | Квартира, с ремонтом | Удальцова, 69 | 78 | Англ | $900 000 | Снят | |
| 4 | Квартира “Созвездие Капитал-1”, без отделки | Шаболовка, 23 | 265,3 | Англ | $1,9 млн | $1,9 млн | Продан |
| 5 | Дом с участком в 12 соток, газон, с искусственным прудом и беседкой, под финишную отделку | Рублевское ш., Екатериновка | 650 | Англ | $3,85 млн | Снят | |
| 6 | Дом с участком в 14 соток, лес, под отделку | Киевское ш., Акиньшино, 15 км от МКАД | 316 | Англ | $600 000 | $850 000 | Продан |
| 7 | Дом с участком 18 соток, поле, под отделку | Рублево-Успенское ш., Подушкино, 9 км от МКАД | 637 | Англ | $1,3 млн | Снят | |
| 8 | Дом с участком 20-27 соток, парк, под ключ с мебелью, газ по границе | Киевское ш., Рассказовка, 7 км от МКАД | 300 | Англ | $2 млн | Снят | |
| 9 | Дом с участком 43,8 сотки, лес, под отделку | Рублево-Успенское ш., Николина гора, 24 км от МКАД | 1114 | Англ | $3 млн | $3,8 млн | Продан |
| 10 | Квартира в апарт-отеле “Сады морей”, вид на море, без отделки | Геленджик, 100 м до моря | 110,8 | Англ | $650 000 | $750 000 | Продан |
| 11 | Пентхаус в клуб-отеле “Вилла Елена”, под ключ, мебель | Крым, Ялта, Набережная, 20 м до моря | 255 | Англ | $3,8 млн | Снят | |
| 12 | Квартира с ремонтом, камин в гостиной, 3 с/у, люстра “Сваровски” | Тверской б-р, 9 | 248,1 | Голл | $5,9 млн | $5,6 млн | Снят |
| 13 | Квартира, 2 этажа, с ремонтом | Проезд Загорского, 11 (м “Кунцевская”) | 265 | Голл | $3,975 млн | $3,5 млн | Продан |
| 14 | Квартира без отделки | Филипповский пер, 8 | 223 | Голл | $4,1 млн | $3,8 млн | Снят |
| 15 | Квартира с ремонтом, джакузи, 2 с/у, м/место в подземном паркинге закреплено за квартирой | 1-й Зачатьевский пер., 6 | 122 | Голл | $2,5 млн | $2,2 млн | Снят |
| 16 | Квартира “Венский дом”, три уровня, с ремонтом из натуральных материалов, мебель | 1-й Неопалимовский пер, 8 | 314 | Голл | $10,55 млн | $9,85 млн | Снят |
| 17 | Квартира (двухуровневый пентхаус с ремонтом), антикварная мебель, вид на Москву-реку, парковки нет | Наб. Тараса Шевченко, 1 | 200 | Голл | $5 млн | $4 млн | Снят |
| 18 | Пентхаус без отделки | Талалихина ул., 8 | 443 | Голл | $3,55 млн | $2,85 млн | Снят |
| 19 | Дом с участком 15 соток, парк, два строения, под ключ, мебель | Новорижское ш., Петрово-Дальнее, 15 км от МКАД | 300 + 300 | Голл | $3,1 млн | $2,6 млн | Снят |
| 20 | Дом с участком 30 соток, лес, под ключ, мебель, банный комплекс, дом для обслуживающего персонала | Киевское ш., Новоглаголево, 35 км от МКАД | 580 | Голл | $4 млн | $3,65 млн | Снят |
| 21 | Дом с участком 21 сотка, поле, беседка, свой причал, вид на воду, под отделку | Новорижское ш., Новинки, 19 км от МКАД | 500 | Голл | $2 млн | $1,6 млн | Продан |
| 22 | Дом с участком 95,5 соток, лес, автополив газона, беседка с винным погребом, японский сад камней, водопад, речка, пруд, гараж на 2 а/м и снегоход, здание с резервной котельной и электрогенераторной, под ключ, мебель | Рублево-Успенское ш., Николина гора, 24 км от МКАД | 720 | Голл | $10 млн | $8,2 млн | Снят |
| 23 | Дом с участком 13 соток, парк, под ключ, мебель, беседка-барбекю | Рублево-Успенское ш., Горки-2, 15 км от МКАД | 700 | Голл | $4 млн | $3,5 млн | Снят |
| 24 | Дом с участком 48 соток, парк, под ключ, эксклюзивная мебель | Рублево-Успенское ш., Николина гора, 24 км от МКАД | 900 | Голл | $12 млн | $11 млн | Снят |
| 25 | Дом с участком 37 соток, парк, под ключ, мебель Франческо Малон, заложены фонтан и фундамент под баню | Осташковское ш., Терпигорьево, 9 км от МКАД, поселок “Ореховая бухта” | 800 | Голл | $4,8 млн | $4 млн | Снят |
| 26 | Дом с участком 20 соток, лес, освещение, русская баня, дом для персонала | Рублево-Успенское ш., поселок “Успенские дачи-1”, 19 км от МКАД | 570 | Голл | $4,15 млн | $3,45 млн | Снят |
| 27 | Квартира в комплексе Ideal House | Сочи, Бытха, 300 м до моря | 88 | Голл | $370 000 | $310 000 | Снят |
| 28 | Квартира в комплексе Ideal House | Сочи, Бытха, 300 м до моря | 77,5 | Голл | $367 000 | $300 000 | Продан |
| 29 | Пентхаус в комплексе “Волна”, без отделки | Сочи, Депутатская ул., 2, 70 м до моря | 556 | Голл | $7,5 млн | $6 млн | Снят |
| 30 | Квартира в комплексе “Волна”, полностью отделана и меблирована | Сочи, Депутатская ул., 2, 70 м до моря | 82 | Голл | $1 млн | $800 000 | Снят |
| 31 | Квартира в комплексе “Лагуна”, ввод в эксплуатацию в конце 2011 г. | Крым, Гурзуф, 10 м до моря | 112,8 | Голл | $680 000 | $540 000 | Снят |
| 32 | Квартира в комплексе “Лагуна”, ввод в эксплуатацию в конце 2011 г. | Крым, Гурзуф, 10 м до моря | 49,9 | Голл | $274 000 | $210 000 | Снят |
| 33 | Квартира в комплексе “Омега” с отелкой и мебелью | Крым, Ялта, Приморский парк, 200 м до моря | 108 | Голл | $760 000 | $650 000 | Снят |
Voxhall Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м.Павелецкая, м.Серпуховская, м.Пролетарская, м.ЗИЛ, м.Крестьянская застава, м.Добрынинская, ул. Летниковская, вл.4